2022年楼市救市的节奏正在加快

这几天不管是文章下的留言还是私下咨询我的人,问的最多的问题就是,买房要不要再等等?

问这问题的人,很明显是看到了目前新房市场的促销成为了较为普遍的现象,既然促销都出现了,那谁也不想当冤大头,都想再等等看。

万一房企还愿意降价呢。

针对这个问题在这里我统一回复下,这种想法目前来看,基本是对的。


1

有人可能会问:“这几天不是房企融资开始放松了么,万一房企借到了钱,底气足了停止促销降价了怎么办,房价会不会再次反弹?还有各地的救市已经开始,会不会把房价给托起来?”

这两个问题很关键,咱们一个一个来说。

先说第一个关于房企融资的,说房企融资放松这话没错,但就目前融资放松的情况,要达到底气足的状态还差的有点远。

11月9号中国银行间市场交易商协会举办了一个房地产企业代表的座谈会,参会的有招行、保利、碧桂园等等头部房企,会议主题基本就传达了一个意思,允许房企在银行间市场发债融资。

会后保利和招商在第一时间分别发行了30亿和20亿的中期票据,如果再加上其他七七八八参会的企业,总共发行了大概300亿元的债券.

如果在加上一些央企国企背景的房企整体融资加快,截止到11月24号,整个房地产企业融资总额已经达到了617.5亿元,这个数字相当于10月份融资总额的169.2%。

单月融资规模连续下跌3个月后,房企终于喘匀了一口气。

问题来了,单月600多亿的融资就能让房企底气足到停止靠促销去化新房吗?

不行,还差的远。


我查了一下接下来房企到期的债务数据,未来的2022年房企海外年度债务到期总额有3560亿元,再细分一些的话,2022年第一季度到期债务983亿元,第二季度983.9亿元,第三季度852.6亿元,第四季度740.4亿元

这些还只是到期的海外债务,国内到期的债务还没算进去,所以除非维持单月融资规模继续按照11月份的速度增长,不然房企指望这些有限的融资放松想缓解资金链紧张的问题还远远不够。

而且即使接下来还能保持融资以一个较高速度上升的话,也就只能让少部分房企融资得到缓解。

这少部分房企不用说大家都应该知道是国企和央企。

刚才提到的11月份房企融资上升的数据里,贡献了大头的全部都是央企和地方国企背景的房地产企业,仅有极少部分是民营房企

也就是说大部分民营房企并不在融资放松的雨露均沾范围内,毕竟民营房企不是自己家的孩子,吃不到奶也是正常的。

民营房企不光国内融资不行,海外也一样。

2

海外融资的逻辑和国内完全不同,海外融资的债券市场更多的是参考的市场逻辑,也就是要看投资者是否买账,问题是外国人也不傻,前阵子民营房企鞭炮式的暴雷操作全被人家看在眼里,再想继续融资的难度正在直线拉升。

过去的10月份民营房企海外融资发债的数量已经是年内第二次跌到了个位数,融资规模环比下降了53.3%,同比下降69.6%。

不同身份背景的房企,融资待遇真的是冰火两重天。

基于身份不同待遇不同的原则,促销加速回款还得在接下来的时间里继续,而降价卖房的主力队伍没什么悬念的话基本都是民营房企。

要等的人可以稍微安心下,只要民营房企的大阵营还在为融资发愁,促销和降价就会继续,而数量占据优势的民营房企如果继续维持促销的操作,就可以把整个市场的预期全部拉低

一旦市场预期继续被房企自救式降价拉低后,即使融资到位的具有央企国企背景的房企也一样会受到影响。

逻辑很简单,市场就那么多购房人群,人家民营房企都降价,你要么跟进要么原地不动,想涨价那几乎是不太可能了

所以就是刚才说的,想等等再买房的安心等到年底吧,没什么大问题。

3

再说第二个关于各地救市的操作。

现在各地方上出的救市操作,就像在鸡蛋上跳舞一样,力度和动作幅度都不敢大,一大鸡蛋就得被踩的粉碎,随之而来的就是各种被高层点名和政策撤回。

基于这种限制,各地的救市操作只能是谨小慎微,旁敲侧击型的。

比如杭州。

大概在11月23号左右杭州住房保障和市场管理局发了一份叫做《关于第三批宅地房屋销售限价调整函》的通知,通知内容汇总成一句话就是,杭州第三批集中供地的起始价格较第二批集中供地时有所下调

听起来是好事,地价下调新房市场的上涨动力就会被削弱,但是重点不在这,通知内除了地价下调之外还提到了,对杭州十三个板块的新房备案限价都做了不同程度提升。

简单说就是,杭州今年最后一次供地的部分土地价格是下来了,但是新房的备案又升高了

根据数据显示杭州的艮北牛田板块、萧山市北板块、大江东板块、萧山蜀山板块等等区域新房限价全部有了提升,提升幅度在1000多到2000元/平米,而剩余的其他一些板块也都提升了数百元。

对于提价的操作,杭州的回应是为了消除一手房和二手房差价,抑制杭州因为房价倒挂而升温的投机炒房行为出台的“涨价”政策。

说实话这种通过提高新房限价从而打击炒房的手段我是万万没想到的,杭州的这波操作我怎么琢磨都有一股当年涨价去库存的味道

熟悉的操作,熟悉的配方

杭州这次调高新房限价,能不能把所谓的“炒房”热情打击下来我不知道,但是杭州想维持土地市场热度的决心我倒是看出来了。

更低的地价更高的限价空间,杭州为了众房企在第三次供地中多照顾一下本地的土地市场算是煞费苦心了。

硬是把利润空间给房企涨了一截,看来杭州土地财政的瘾还真是不小

你以为到这就完了?那你就把这政策想简单了。

降低地价提高新房备案价不光是照顾了土地市场,同时还给了房企部分迂回的空间,到时候万一新房去化不利,刚好提升2000元/平米的备案价再打个对折,部分买房人群还不得屁颠屁颠的来刷卡交钱?

有点电商双11套路那味了。

为未来房企新房去化都打好了可能的促销降价空间基础,杭州的操作可以说是非常贴心了。

4

杭州不是唯一救市的。

成都在11月24号也发了一个文件,叫做《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》,通知要求,接下来要提高成都房地产的审批效率,同时保障金融机构对房地产行业和购房群体的资金需求,加大房地产信贷投放的额度和速度,另外还要对重点房企的开发贷款展期和降息,并且对购房群体的购房贷款也得进行相应的提速操作

成都的这种操作和杭州有本质上的不同,但目的是一样的,都是为了接下来的土地市场着想。

加大房企开发贷款的投放速度和额度,是为了让房企有资本在土地市场上继续拿地

房企没钱怎么拍地?

而保障购房群体的合理购房资金需求,是为了稳定房企的军心,让房企好安心拿地,顺便方便房企的去化,降低资金链风险。

知道购房群体有信贷资源支持了,房企才能放手拿地,不然拿到了地盖了房子卖给谁去?

没了银行对购房群体的信贷支持,指望全款卖房?那房企不如原地破产算了

成都的这波操作属于双向输送信贷弹药,既让房企有了钱拿地,又让购房群体购房有了相对应的信贷资源去支持来消化新房

这波啊,这波成都是“双赢”。

5

成都和杭州只是救市的缩影,各地的类似的操作都在慢慢涌现,就连曾经被誉为良心省会的长沙,也在这次公布的第三批供地的名单里出现不少板块大小不一的新房限价上涨的动作。

所有城市都一样,都想让房企活的好一点,都想让土地市场热一点。

这也不奇怪,对于大部分城市都逃不开的土地财政,卖地这事不寒碜

地方上为了土地市场开始逐一救市,房企也在频频暴雷后迎来有限的融资放松,这些楼市里的景象在2020年疫情后早就发生过,现在只不过是又一次光景重现罢了。

楼市在大部分时间里就是一种不断重复的轮回

唯一的区别就是这次不会再有疫情后楼市的高光时刻,可以平稳着陆就算不错了。


说实话,咱们楼市里的新鲜感真的是越来越少,来来回回就是那些操作,水多了加面,面多了加水,楼市所谓的周期就是在掌握面粉和水源的那只大手里,而作为个体的购房人群,只是随波逐流把罢了

好在现在的楼市正处于这只大手制造的周期的小底部,所以“渺小”的个体们,大家再等等看。

稳住,这波我们“能赢”。

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